L’usufrutto non basta a “salvare” i benefici prima casa
Se si vende una “prima casa” comprata grazie alle agevolazioni fiscali anticipatamente sullo scadere dei canonici cinque anni dall’acquisto, la successiva acquisizione del diritto di usufrutto su un altro immobile abitativo non eviterà la perdita dei suddetti benefici. Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate nella risposta 192 del 4 ottobre. La norma di riferimento è contenuta nel TUR (Testo Unico dell’imposta di Registro), il cui articolo 1, comma 4, dispone che “in caso di trasferimento oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici fiscali prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.
Tuttavia, la perdita dei benefici non si verifica se il contribuente “entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. Nel tenore della norma, però, le parole: “acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale” vanno intese alla lettera. Il legislatore intende cioè un vero e proprio “acquisto”, non necessariamente a titolo oneroso, anche gratuito andrebbe bene, come ad esempio tramite una donazione o un’eredità, ma che dia comunque all’acquirente un diritto di piena titolarità sull’immobile, situazione che invece non si verificherebbe con l’acquisizione del solo diritto di usufrutto o di abitazione.
Alla medesima conclusione – supportando perciò la linea dell’Agenzia delle Entrate –, erano arrivate sia la Corte costituzionale con un’ordinanza del 2009 (n. 46), sia la Cassazione con un’ordinanza del 2020 (n. 11221), quest’ultima affermando che “la norma (cioè quella che prevede il mantenimento dei benefici “prima casa” se l’immobile viene venduto entro i primi 5 anni, ndr) non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale”.
Tanto premesso, l’Agenzia sostiene che per “acquisto” di un nuovo immobile si debba appunto intendere l’acquisizione del diritto di proprietà di un’altra abitazione e non di un diritto reale di godimento (come di abitazione o usufrutto). Di conseguenza non è sostenibile la soluzione auspicata dal contribuente dell’interpello, ovvero quella di mantenere i vecchi benefici “prima casa” già goduti e di utilizzare il credito restante per pagare l’imposta di registro sull’acquisizione dell’usufrutto del nuovo immobile. La decadenza dai benefici comporta infatti anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta, in quanto tale credito (come riporta la Circolare 38/2005) non può spettare “se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto”.
