Contratto di locazione: tutte le info

Tipologie di Contratti di Locazione: quali sono?

A seconda delle esigenze si possono stipulare diverse tipologie di Contratti di Locazione:

• abitativo a canone libero, il cui ammontare viene deciso liberamente dal locatore, oppure viene deciso in accordo con l’inquilino;
• abitativo a canone convenzionato, stabilito in base a determinate soglie che sono frutto di accordi territoriali fra associazioni di locatori e conduttori;
• abitativo di natura transitoria, per cui non è previsto lo spostamento della residenza (la durata può andare da un minimo di un mese a un massimo di diciotto);
• contratto di affitto transitorio per studenti fuori sede;
• ad uso diverso da quello abitativo.

Tassazione sul Contratti di Locazione: cedolare secca e Irpef

Percepire un canone di locazione comporta un reddito tassabile. La tassazione su questo reddito può essere applicata in forma ordinaria oppure in forma alternativa. La scelta, dunque, del locatore deve essere fatta fra queste due opzioni:

• tassazione classica tramite Irpef;
• tassazione sostitutiva tramite cedolare secca.

La tassazione classica raduna tutti i redditi sotto un’unica imposta (l’Irpef appunto), compresi quelli da locazione, che per l’esattezza vengono assoggettati ad Irpef nella misura del 95% di ciascun canone annuo, a partire da un’aliquota minima del 23%.

Viceversa, la tassazione sul Contratto di Locazione con cedolare secca assoggetta alle aliquote fisse del 21 o 10 per cento – a seconda che si tratti di un contratto libero o convenzionato – il 100% del solo canone annuo. Tutti gli altri redditi (diversi quindi dal canone di locazione) sono invece assoggettati alla normale tassazione Irpef. Al di là delle semplici aliquote, però, il locatore deve valutare tutta un’altra serie di fattori ugualmente incisivi.

Ovviamente il compito di CAF ACLI Service Roma sarà quello di indirizzarlo verso la scelta fiscalmente più conveniente in termini di tassazione.

Registrazione del Contratto di Affitto

La registrazione del Contratto di Locazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto, o dalla sua decorrenza, se anteriore. Quindi non sempre le date di stipula e decorrenza coincidono.

Ad esempio: un contratto di affitto stipulato (cioè firmato materialmente) il 10 gennaio, potrebbe in realtà già essere valido (quindi decorrere) dal 1° gennaio, perché è da quella data che l’inquilino ha preso di fatto possesso dell’immobile.

In pratica per calcolare i 30 giorni entro i quali va effettuata la registrazione del contratto, a meno che la data di stipula e decorrenza non coincidano, bisogna sempre fare riferimento a cosa viene prima tra la decorrenza e la stipula.

I Contratti di Affitto per cui non vale questo obbligo sono quelli con una durata non superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno.

Contratto di locazione: le altre fasi dopo la registrazione

Anche la “vita” di un contratto di locazione può contenere diverse fasi: ad esempio, una volta che è arrivato a scadenza, potrà essere prorogato o meno (in quest’ultimo caso il rapporto fra locatore e locatario cesserà in via definitiva). Ci sono però anche altre fasi intermedie che potrebbero verificarsi durante il periodo di validità del contratto modificandolo sotto alcuni aspetti, come ad esempio la cessione o la rinegoziazione. Infine il contratto potrebbe anche “risolversi” (ovvero cessare) anticipatamente rispetto alla scadenza prevista, e questo porterebbe appunto alla cosiddetta risoluzione.

Spieghiamo allora queste diverse fasi un po’ più nel dettaglio:

PROROGA CONTRATTO DI LOCAZIONE

Come accennavamo, la proroga è la decisione di prolungare la durata del contratto di locazione nel momento in cui si arriva alla scadenza del contratto originario. Tale scelta va obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate. A meno che non si voglia applicare la tassazione alternativa della Cedolare Secca, anche per la registrazione della proroga si dovrà pagare entro 30 giorni dalla scadenza del contratto l’imposta di registro, o per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga. Le sedi CAF ACLI Service Roma sono ovviamente disponibili nell’assistenza sulla registrazione della proroga tramite la trasmissione telematica della comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

CESSIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE

La cessione del contratto di locazione, anch’essa soggetta a imposta di registro, avviene quando a un vecchio titolare ne subentra uno nuovo, cioè di fatto quando il contratto di per sé rimane valido – uguale a prima – con la differenza, però, che vi è una sostituzione di uno o più soggetti che l’hanno sottoscritto all’origine: ad esempio quando viene inserito un nuovo locatario (Tizio) che subentra al precedente (Caio), o magari quando sia locatore che locatario vengono sostituiti nello stesso momento. Anche ai fini della cessione le sedi CAF ACLI Service Roma offrono supporto tecnico sia nella fase di “riscrittura” (per così dire) del contratto che in quella finale di versamento dell’imposta dovuta, da versare entro 30 giorni.

RINEGOZIAZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE

Si parla di rinegoziazione del contratto quando le parti (locatore e locatario) decidono di comune accordo di modificare il canone. Ovviamente la modifica può essere sia in aumento che in diminuzione e può essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, direttamente tramite codice Pin oppure avvalendosi dell’assistenza tecnica delle sedi CAF ACLI Service Roma. Nei casi in cui la rinegoziazione prevede un abbassamento del canone, l’atto è esente dall’imposta di registro e di bollo. Tale esenzione spetta anche nell’ipotesi in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un periodo limitato rispetto alla durata del contratto.

RISOLUZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE

La risoluzione avviene quando il rapporto fra locatore e locatario si interrompe prima della sua naturale scadenza. L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni dall’evento. Non è invece dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Se invece, in presenza di più locatori, anche uno solo non avesse scelto la cedolare secca, l’imposta sarebbe comunque dovuta. Come per tutte gli altri adempimenti legati al contratto di locazione, anche per gestire la risoluzione anticipata è possibile avvalersi dell’assistenza tecnica di CAF ACLI Service Roma.

A chi rivolgersi per registrare un Contratto di Affitto?

Ci sono tre modalità per registrare un Contratto di Locazione:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline), modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, ma facoltativa per tutti gli altri contribuenti;
• recandosi presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate;
• rivolgendosi a CAF ACLI Service Roma, intermediario abilitato.

L’assistenza di CAF ACLI Service Roma sui Contratti di Locazione non si limita alla semplice stesura del contratto, ma va ben oltre, quindi nel complesso CAF ACLI Service Roma assiste il locatore:

• informandolo sulle diverse opzioni percorribili in termini di tassazione, in modo da permettergli di decidere il regime fiscale per lui più indicato;
• nella predisposizione e registrazione del contratto;
• nel calcolo dell’aggiornamento Istat;
• nel predisporre le successive comunicazioni periodiche all’inquilino;
• nel predisporre la modulistica ai fini del versamento delle imposte dovute in relazione a tutti gli altri adempimenti successivi (ad esempio rinnovo, cessione o risoluzione del contratto).

FONTE CAF ACLI