Superbonus, per la plusvalenza si guarda all’ultima rata
Nel caso della vendita a rate dell’immobile ristrutturato col Superbonus, per capire se vi sia o meno plusvalenza ai fini IRPEF, la data decisiva da cui far partire il calcolo dei 10 anni rispetto alla chiusura dei lavori non è il giorno della firma del rogito ma quello in cui avverrà il pagamento dell’ultima rata. Lo ha detto l’Agenzia delle Entrate nella risposta 156/2024 in riferimento a un caso di cessione immobiliare nel quale un fratello ha ceduto a un altro fratello il suo 50% di due unità abitative. Più esattamente si tratta di una vendita stipulata nel 2024 con riserva di proprietà dopo che i due fratelli (che nel 2021 avevano ricevuto per donazione il 50% ciascuno delle due unità immobiliari) hanno effettuato degli interventi di ristrutturazione agevolati col Superbonus.
Finiti i lavori, uno dei due fratelli si è dunque proposto di acquistare dall’altro la sua quota pari al 50% di entrambi gli immobili, il cui prezzo è stato dilazionato in 120 rate mensili, dal 2024 al 2034. Inoltre i fratelli hanno concordato l’attuazione della cosiddetta “riserva di proprietà” (regolata dall’articolo 1523 del CC) in base alla quale, lungo tutto il periodo della rateizzazione, il fratello cedente manterrà comunque la proprietà del bene, mentre il fratello acquirente verrà immesso nel godimento accollandosi ogni spesa. Ciononostante, in termini legali, l’effetto traslativo della proprietà, ovvero il pieno compimento della cessione della casa, si attuerà solo alla fine dell’intero ciclo rateale, quindi nel momento in cui verrà pagata la 120esima e ultima rata.
Detto questo, la domanda che i fratelli hanno posto all’AdE è quale sia la data di cessione da considerare per il calcolo dei 10 anni rispetto alla conclusione dei lavori agevolati col Superbonus, per determinare se vi siano o meno i presupposti dell’inedita forma di plusvalenza introdotta nel TUIR dalla legge di Bilancio 2024 e relativa appunto alle cessioni di immobili su cui sono stati eseguiti lavori per cui spetta il Superbonus. La norma prevede infatti che sulla cessione degli immobili oggetto di lavori detraibili col Superbonus, scatta una plusvalenza IRPEF al 26% se la vendita viene effettuata prima che siano decorsi dieci anni rispetto alla chiusura dei lavori. Ecco perché il dubbio dei due fratelli – l’uno cedente, l’altro acquirente – ricade tra la data di stipula dell’atto, avvenuta nel 2024, o quella del pagamento dell’ultima rata che avverrà solo nel 2034, quando il periodo dei 10 anni sarà già stato superato, facendo in tal caso decadere l’eventualità della plusvalenza.
Quindi, come già accennavamo, l’Agenzia identifica il pagamento dell’ultima rata e non la stipula dell’atto quale momento rilevante ai fini della plusvalenza. La sua risposta si rifà alla Risoluzione 28/E del 2009, dove già era stato chiarito che secondo l’articolo 1523 del CC, nel caso di vendita a rate con riserva di proprietà, “il compratore acquista la proprietà della cosa (solo ndr) col pagamento dell’ultima rata di prezzo”. Di conseguenza, nel caso specifico, la suddetta plusvalenza inserita dalla Legge di Bilancio 2024 nell’articolo 67 del TUIR non può realizzarsi, in quanto la vendita potrà appunto dirsi perfezionata solo con l’integrale pagamento del prezzo concordato (120esima rata), ma a quel punto saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile.
