Ristrutturazioni: l’ampliamento non lega col bonus
Se si acquista un’abitazione da un’impresa edile che prima di venderla l’ha ristrutturata, la detrazione del 50% spetterà – qualora i lavori avessero comportato anche un ampliamento dell’edificio – solo sulla parte di spesa collegabile alle parti già esistenti dell’immobile. Nella sostanza il bonus ristrutturazioni può essere richiesto limitatamente ai lavori effettuati sulle parti esistenti, quindi non si sposa con eventuali interventi di ingrandimento volumetrico dell’immobile preesistente. È questo, in sintesi, il chiarimento indicato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 150/2019 del 21 maggio.
A rivolgersi all’Amministrazione finanziaria è stata un’impresa di costruzioni che, su un immobile recentemente acquistato, intende svolgere un intervento edilizio consistente nella ristrutturazione e nell’ampliamento dell’edificio. L’immobile sarà poi successivamente venduto a terzi. L’istante, in vista della stipula dei primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto, chiede di sapere se i futuri acquirenti potranno godere o meno della detrazione sull’acquisto (o l’assegnazione) di immobili già ristrutturati. Laddove non fosse possibile fruire per intero del bonus fiscale, l’istante chiede se l’intervento può essere considerato come mera ristrutturazione edilizia scorporando, in proporzione dal prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento.
Com’è noto, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla fine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari spetta la detrazione Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Per le spese di acquisto sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, la detrazione, da ripartire in 10 rate annuali, è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96mila euro. Dal 2020, salvo proroghe, il bonus tornerà al 36%, su un importo massimo di 48mila euro.
Ora, ai fini della detrazione, la normativa richiede che la volumetria (cosa diversa dalla planimetria) dell’edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente. Peraltro l’Agenzia ha avuto anche modo di precisare che nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente. Quindi, nel caso di un immobile demolito, e poi ricostruito ex novo con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetterebbe in quanto l’intervento verrebbe considerato, nel suo insieme, come una “nuova costruzione”.
Viceversa, qualora la ristrutturazione avvenisse senza demolizione dell’edificio esistente, ma con l’ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti verrebbe applicata solo per le spese riferibili alla parte esistente, visto appunto che l’ampliamento si configurerebbe comunque come una “nuova costruzione”. Nel caso in esame risulta che la società interpellante, oltre ad aver effettuato dei lavori di ristrutturazione, ha anche eseguito un ampliamento. Pertanto l’Agenzia ritiene che gli acquirenti dell’immobile ceduto dalla società potranno fruire sì della detrazione, ma solo per le spese riferibili alla parte esistente, presupponendo che i lavori effettuati siano consistiti soltanto in una ristrutturazione senza demolizione più ampliamento.
